Quién debe pagar el certificado energético al vender una vivienda

Al vender una vivienda en España, lo habitual es que el propietario vendedor asuma la obtención y el coste del certificado de eficiencia energética. Este documento acredita el consumo de energía y las emisiones asociadas al inmueble, e incluye una calificación mediante una escala de letras. Además, la información energética debe estar disponible en determinados momentos del proceso de comercialización y compraventa.

La obligación no depende únicamente de quién pague la factura. El vendedor debe asegurarse de que la vivienda dispone de un certificado válido y de que la documentación se entrega correctamente al comprador. Las partes pueden pactar otra distribución del gasto, pero ese acuerdo privado no siempre elimina las obligaciones que correspondan al propietario frente a la Administración o respecto de la información que debe facilitarse al comprador.

Qué es el certificado energético de una vivienda

El certificado de eficiencia energética es un documento elaborado por un técnico competente después de analizar las características del inmueble. Entre otros aspectos, puede tener en cuenta la superficie, la orientación, la envolvente térmica, los sistemas de calefacción y refrigeración, la producción de agua caliente y el tipo de instalaciones existentes.

El resultado se expresa mediante una calificación energética y suele acompañarse de recomendaciones para mejorar el comportamiento energético de la vivienda. No debe confundirse con otros documentos habituales en una compraventa, como la escritura, la nota simple, la cédula de habitabilidad cuando proceda, el certificado de la comunidad de propietarios o los justificantes relacionados con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El certificado y la etiqueta energética cumplen funciones relacionadas, pero no son exactamente lo mismo. El certificado contiene la información técnica completa, mientras que la etiqueta muestra de forma resumida la calificación obtenida.

Quién tiene que solicitarlo y pagarlo

Como regla general, la responsabilidad corresponde al propietario que vende la vivienda. Por tanto, es el vendedor quien normalmente debe contactar con un técnico competente, encargar la certificación, abonar sus honorarios y comprobar que el documento queda registrado cuando la normativa autonómica lo exige.

El precio no está fijado de forma única para todo el territorio nacional. Puede variar según la comunidad autónoma, la superficie y la tipología del inmueble, la facilidad para realizar la visita, la documentación disponible y los servicios incluidos. Algunas ofertas comprenden únicamente la visita y la redacción del certificado, mientras que otras incluyen también la tramitación del registro y la obtención de la etiqueta.

Antes de aceptar un presupuesto conviene confirmar por escrito:

• Si el precio incluye la visita presencial del técnico.
• Si comprende la elaboración del certificado y la etiqueta energética.
• Si el profesional realiza el registro ante la comunidad autónoma correspondiente.
• Si existen tasas administrativas independientes de los honorarios.
• Qué ocurre si la Administración solicita una corrección o documentación adicional.
• Cuándo se entregará la documentación definitiva.

¿Puede pagar el comprador?

Las partes pueden pactar que el comprador adelante o asuma el coste, especialmente si así se refleja de forma clara en la reserva, el contrato privado o la escritura. Sin embargo, pagar no es lo mismo que ser responsable de que el certificado exista y se entregue correctamente.

Si el vendedor anuncia la vivienda o inicia la operación sin la documentación exigible, el acuerdo económico con el comprador no necesariamente le libera de las responsabilidades que puedan corresponderle. Por este motivo, lo más seguro es que el vendedor gestione el certificado antes de comercializar el inmueble y que cualquier pacto distinto sobre el pago quede documentado.

Cuando interviene una agencia inmobiliaria, también conviene revisar el encargo de venta. La comisión de intermediación y el coste del certificado son conceptos diferentes, salvo que el contrato indique expresamente que uno está incluido en el otro. No debe darse por hecho que la agencia tramitará o pagará el certificado solo por encargarse de anunciar la vivienda.

En qué momento debe estar disponible

El certificado no debería dejarse para el último día antes de firmar la compraventa. La normativa exige que determinada información energética figure durante la comercialización de los inmuebles incluidos en su ámbito de aplicación. Por ello, el propietario debe procurar que la calificación aparezca correctamente en los anuncios cuando sea obligatorio y que el comprador pueda conocerla antes de comprometerse.

Además, en la operación de compraventa el vendedor debe facilitar al comprador la documentación energética que corresponda. La forma de entrega puede variar según la operación y la documentación disponible, pero es recomendable conservar una copia del certificado, de la etiqueta y de la constancia de entrega.

La notaría puede solicitar o revisar documentación relacionada con la vivienda, aunque sus comprobaciones no sustituyen la obligación del vendedor de preparar correctamente el expediente. Tampoco conviene esperar a la firma porque cualquier incidencia en el registro, en la identificación del inmueble o en los datos técnicos puede retrasar la operación.

Qué ocurre si la vivienda ya tiene un certificado

No siempre es necesario solicitar uno nuevo. Si la vivienda dispone de un certificado vigente y los datos siguen siendo correctos, puede utilizarse para la venta. Antes de darlo por válido, hay que comprobar varios aspectos:

• La fecha de emisión y el periodo de validez.
• Que el inmueble descrito coincida con la vivienda que se vende.
• Que la superficie, la dirección y la referencia catastral, cuando conste, sean correctas.
• Que no se hayan realizado reformas relevantes que puedan modificar la calificación.
• Que el certificado figure registrado cuando ese trámite sea obligatorio.
• Que se disponga de la etiqueta energética correspondiente.

Una reforma de la fachada, el cambio de ventanas, la instalación de aire acondicionado, la sustitución de la caldera o la incorporación de placas solares pueden hacer conveniente actualizar la certificación, aunque la necesidad concreta dependerá de las circunstancias del inmueble y de la normativa aplicable.

Si existen dudas sobre la vigencia, el registro o la posibilidad de utilizar un certificado anterior, es prudente consultar al técnico que lo emitió o a la sede oficial de la comunidad autónoma donde está situada la vivienda.

Cómo se tramita el certificado energético

El procedimiento comienza con la contratación de un técnico competente. El profesional suele solicitar información básica del inmueble y concierta una visita para comprobar sus características. Durante la inspección puede revisar cerramientos, huecos, instalaciones y sistemas de climatización o agua caliente.

Con esos datos, el técnico realiza los cálculos y prepara el certificado. Después, según el procedimiento de la comunidad autónoma, puede ser necesario presentar la documentación ante el registro autonómico para obtener la etiqueta energética o dejar constancia de la certificación.

La tramitación puede hacerse por internet en muchas comunidades autónomas. En ese caso, el técnico, el propietario o una persona autorizada pueden necesitar identificarse mediante certificado digital, DNI electrónico, sistema de identificación admitido por la sede o representación electrónica. No existe un único procedimiento online válido para toda España: los formularios, documentos, tasas y sistemas de identificación dependen del organismo competente.

Si el propietario realiza directamente el registro, debe comprobar que el archivo presentado sea el correcto y que la solicitud quede efectivamente presentada. Guardar únicamente el formulario cumplimentado no siempre acredita la finalización del trámite. Es importante conservar el justificante de registro, el número de expediente o la resolución que emita la Administración, según el sistema utilizado.

Documentación que puede pedir el técnico

La documentación concreta puede variar, pero tenerla preparada facilita el trabajo y reduce errores. Habitualmente puede ser útil disponer de:

• Documento que identifique al propietario o a la persona autorizada.
• Dirección completa de la vivienda y datos catastrales.
• Planos o información de superficies, si están disponibles.
• Antiguos certificados o documentación de reformas.
• Características de ventanas, cerramientos y sistemas de climatización.
• Facturas o fichas técnicas de equipos instalados, cuando se conserven.
• Autorización del propietario si el trámite lo realiza otra persona.

La ausencia de planos o facturas no impide necesariamente la certificación, pero puede obligar al técnico a tomar más datos durante la visita o a utilizar información estimada conforme a la metodología aplicable.

Errores habituales al vender una vivienda

Publicar el anuncio sin comprobar la calificación

Uno de los errores más frecuentes consiste en anunciar el inmueble y buscar comprador antes de haber revisado la documentación energética. Si después aparecen discrepancias en la superficie, la dirección o la calificación, puede ser necesario modificar el anuncio y explicar la situación a los interesados.

Confundir el certificado con la etiqueta

Mostrar una letra de calificación en un anuncio no sustituye necesariamente al certificado completo ni a su registro cuando este sea exigible. El vendedor debe conservar la documentación que respalda la información publicada y entregarla en el momento que corresponda.

Contratar un servicio sin confirmar qué incluye

Algunos profesionales ofrecen precios muy reducidos que no incluyen el registro administrativo, la tasa correspondiente o la emisión de la etiqueta. Comparar solo el importe inicial puede provocar gastos adicionales o retrasos.

Usar un certificado de otra vivienda o de una parte distinta

El certificado debe referirse al inmueble que se vende. No es válido utilizar por error el de otra vivienda del edificio, el de un local o el de una unidad que tenga superficies e instalaciones diferentes.

Dejar la gestión para la firma

La compraventa puede retrasarse si el certificado no está disponible, si falta la etiqueta o si el registro autonómico detecta algún defecto. Solicitarlo con antelación permite corregir los datos sin poner en riesgo la fecha prevista.

Cómo dejar constancia de la entrega al comprador

Es recomendable que el contrato privado o la documentación de la compraventa identifique de forma clara qué documentos se entregan. Puede incluirse una mención al certificado de eficiencia energética, a la etiqueta y, cuando proceda, al justificante de registro.

El vendedor debe conservar una copia de todo lo entregado y de las comunicaciones mantenidas con el comprador. Si los documentos se envían por correo electrónico o mediante una plataforma de firma, conviene guardar el archivo final y la evidencia de envío o aceptación. Cuando se utiliza firma electrónica, hay que comprobar que se conserva el documento firmado y no solo una pantalla de confirmación.

Qué debe revisar el comprador

Aunque normalmente el coste corresponda al vendedor, el comprador también debería revisar la documentación antes de comprometerse. El certificado no garantiza que la vivienda tenga un consumo concreto en todas las circunstancias, ya que el gasto real depende del uso, del número de ocupantes, de las temperaturas seleccionadas y de las tarifas energéticas.

Resulta útil comprobar:

• Que el certificado corresponde exactamente a la vivienda.
• Que la etiqueta y la calificación coinciden con la información del anuncio.
• Que el documento está vigente o que se ha solicitado una actualización.
• Qué mejoras recomienda el técnico y si pueden implicar obras futuras.
• Si existen instalaciones antiguas que puedan requerir sustitución.
• Si los datos del inmueble coinciden con la información contractual.

La calificación energética es un elemento informativo y no sustituye a una inspección técnica, una revisión de instalaciones ni al análisis jurídico de la vivienda. Si el comprador observa diferencias entre la documentación y el estado real del inmueble, debe pedir aclaraciones antes de firmar.

Qué hacer si el vendedor se niega a tramitarlo

Si el propietario pretende vender sin facilitar la documentación energética exigible, el comprador puede solicitarla por escrito y dejar constancia de que la necesita antes de formalizar la operación. También puede pedir que el contrato especifique quién se encargará de la certificación, quién asumirá el coste y en qué momento se entregará.

Cuando existe una agencia, es conveniente comunicarle la incidencia y revisar las condiciones del encargo. Si la operación continúa sin acuerdo, puede ser necesario consultar a un profesional jurídico o al organismo competente de la comunidad autónoma. Las consecuencias administrativas y el procedimiento de comprobación pueden variar según el territorio y las circunstancias concretas.

La opción más sencilla suele ser que el vendedor solicite el certificado a un técnico competente, complete el registro autonómico cuando corresponda y entregue al comprador la documentación antes de la firma. Así se separan correctamente tres cuestiones que a menudo se confunden: quién tiene que disponer del certificado, quién paga el servicio y cómo se acredita su entrega.